Тулякам не по корману приобретение жилья по рыночным ценам

Агентство недвижимости «Ваш дом»произвело исследование с января по сентябрь 2009 г. в Туле и Тульской области, из которого следует, что в данный период наблюдался рост фондового рынка, восстановление ипотеки, снижение цен, замедление темпов сокращения уровня доходов населения, активизация отложенного спроса и стабилизация цен на рынке тульской недвижимости.

Цены на новостройки в Туле снизились на 20-25%, вторичное жилье подешевело на 11-33%, в III квартале на рынке тульской недвижимости снижение цен на первичном рынке составило -1,3%, на вторичном - 4,5%.

Одна из причин оживления спроса на квартиры в новых домах Тулы -  получение субсидий по социальным программам и жилищным сертификатам, а также постепенное восстановление рынка ипотеки.

С июня большинство тульских банков возобновило ипотечное кредитование новостроек,  под залог имеющейся недвижимости/прав на новую квартиру в Туле, готовность дома не ниже 60%, первоначальный взнос 30-50% и положительная кредитная история заемщика, при этом снизив процентные ставки по рублевым займам и увеличили срок выдачи кредитов.

Спрос

Осенью 2009 г. на рынке тульской недвижимости наблюдался максимальный спрос за последние 9 месяцев, превысив почти в 1,5-2 раза летний период. От докризисного показателя разрыв в объемах продаж строящихся площадей составляет 3,5 раза, во вторичном сегменте  - в 2 раза. Даже не смотря на это многие не готовы покупать квартиры в Туле по ценам, которые представлены на рынке, даже несмотря на существенное падение стоимости.

Тенденция сегодня такова, что интерес к рынку новостроек гораздо ниже, чем ко вторичному жилью, люди опасаются риска незавершения строительства и снижение качества сдаваемых объектов, которые предлагаются без отделки.

Особенностью спроса на вторичном рынке тульской недвижимости является резкое увеличение количества альтернативных сделок - до 80% покупок совершается посредством продажи имеющегося жилья плюс привлеченные дополнительные средства в виде собственных накоплений, материнского капитала, военных сертификатов и т.п.

За наличные средства большинство клиентов приобретали малогабаритные квартиры в панельных домах Тулы, максимальная цена покупки составила 1,5 млн. рублей.

Предложение

К концу III квартала 2009 года в Туле и области в 4-5 раз сократилось число новостроек на разных стадиях готовности, многие застройщики могут осваивать новые строительные площадки, ввиду отсутствия собственных финансовых средств и возможности привлечения банковских кредитов.

Квартиры в новых домах Тулы постепенно поглощаются рынком, а также выкупаются государством под различные целевые программы, при такой ситуации ко второй половине 2010 года мы увидим большой дифицит свободных квартир.

Весной в сложившихся условиях экономической нестабильности и сокращения уровня доходов граждан, многие продавцы предпочли переориентировать свои объекты в сегмент аренды, либо вообще уйти с рынка недвижимости, по Туле и области  объем предложения сократился более чем на 10%.

По России самый активный спрос на ипотеку при совершении сделок зафиксирован в Санкт-Петербурге, Волгограде и Туле.  

Динамика цен

В сентябре в Туле наблюдался  рост цен на жилую недвижимость,  так как  за прошедшие 9 месяцев падение было более 20-25%, объясняется это дефицитом предложения и увеличением спроса.

Покупатели с наличностью в большинстве случаев могут рассчитывать на дисконт на вторичном рынке, на рынке новостроек скидок практически нет, застройщики зафиксировали цены.

Разрыв между стоимостью кв. м. на начальном этапе строительства и завершающим по сравнению с летним периодом  сильно увеличился.

Прогноз

Учитывая, что цены на новостройки в большинстве регионов уже практически вплотную приблизились к себестоимости и некоторые застройщики вынуждены работать с нулевой прибылью, чтобы сохранить бизнес, этот сегмент рынка начнет восстанавливаться быстрее всего. Уже сейчас в прайсах тульских застройщиков на 2010 год цена на наиболее ликвидные объекты нижнего ценового сегмента повышена на 10-15%.

Определенный рост покажут и цены на квартиры в старом фоне с оптимальным соотношением цена-качество и с наиболее востребованными сегодня у потенциальных покупателей характеристиками (1-2-х комнатные в домах нижнего ценового сегмента, эксплуатируемых не более 20 лет, и, расположенных в районах с развитой инфраструктурой). Продолжая увеличиваться в цене (особенно интенсивно, начиная со второй половины следующего года), общий прирост стоимости таких квартир к концу года, скорее всего, составит не менее 10%. На рост цен повлияет и общая инфляция.

В условиях кризиса новостройки в Туле не пользуются спросом, цены на них упали с 45 до 38 тысяч рублей за квадратный метр, на вторичном рынке недвижимости цены останутся на одном уровне, либо вырастут.